ANALYSE TRIMESTRIELLE
4éme TRIMESTRE 2004
Le 4ème trimestre 2004 a été
marqué par un recul des rendements
(baisse du TEC10 de 4,05% à 3,70%)
et un aplatissement de la courbe des
taux (baisse du spread 6mois/10 ans
de 183 pdb à 150 pdb). Cette
tendance est la conséquence d’anticipations
de croissance et d’inflation en
baisse au sein de la zone euro de la
part de la majorité des économistes.
En effet, la hausse du pétrole
(au dessus de 40$) et la baisse du
dollar (1E = 1,37$) sont deux facteurs
pénalisant la conjoncture économique
européenne qui peine à retrouver des
couleurs.
En conséquence, ce contexte a
induit une certaine morosité sur les
marchés boursiers qui a bénéficié aux
marchés de taux.
1er TRIMESTRE 2005
A contrario, le début de
l’année 2005 a été marqué par une
relative stabilité sur les marchés de
taux, les taux longs ayant néanmoins
atteint début février leur plus bas
historique (10 ans inférieur à 3,50%).
En effet, malgré les hausses
de taux de la Réserve Fédérale qui a
porté les taux directeurs US de 1% à
2,25% depuis le 30 juin 2004, le statu
quo de la part de la BCE est largement
anticipé par les marchés pour quelques
mois encore (taux directeurs à 2%).
Les situations économiques
de part et d’autre de l’atlantique
diffèrent tant au niveau de la croissance
qu’au niveau des risques inflationnistes
(supérieurs aux USA).
Les chiffres de ralentissement
de la croissance et d’augmentation du
chômage (notamment en France et en
Allemagne) ne militent pas en faveur
d’un mouvement de hausse. A contrario,
la BCE n’envisage pas de baisser ses
taux à l’heure où les autres banques
centrales sont dans un cycle de resserrement
(USA, Angleterre,..) et avec
une inflation toujours au-dessus de
son objectif (max 2%).
Le statu quo permet dans ce
contexte de maintenir les taux longs
proches de leurs points bas ce qui
favorise les investissements des agents
économiques (particuliers pour l’immobilier,
entreprises pour l’investissement)
et donc la croissance.
Evolution des marchés de taux
Renégociation de prêt :
taux d’intérêt plus bas ne
signifie pas forcément
économie
La seule contrainte pour une
renégociation de prêt est de
calculer le gain réel pour le
client. En effet, taux d’intérêt
plus bas ne signifie pas forcément
économie : le rachat de
prêt engendre des frais :
pénalités de remboursement
anticipé, frais de prise de nouvelle
garantie, frais de dossier…
il faudra vérifier que l’économie
réalisée par la baisse du taux est
supérieure à l’ensemble des
frais générés par l’opération.
Par contre, lorsqu’il s’agit d’une
renégociation sur du locatif,
la déductibilité fiscale des intérêts
de crédit ne pourra excéder,
globalement, le montant des
intérêts prévus dans le prêt
initial sur le capital restant dû et
les primes d’assurance pour
garantir le nouveau prêt.
SYNTHESE DES INDICES
30/09/2004 31/12/2004 28/02/2005
TEC10(1) 4,05% 3,70% 3,70%
E1A(2) 2,39% 2,36% 2,34%
CAC 40 3705 pts 3815 pts 4040 pts
Pétrole 47$ 40$ 50$
Parité E/$ 1,23 1,37 1,33
(1) taux des échéances constantes à 10 ans (moyenne des taux obligatoires à
échéances constantes).
(2) Euribor 1 an
HYPOTHEQUE ET PRIVILEGE DE PRETEUR
DE DENIERS
La lettre d’information de
Dans la quasi totalité des cas, le
financement immobilier est associé
à une garantie réelle.
L’hypothèque est de loin la plus
connue mais ce n’est pas la seule.
C’est, par contre, la plus onéreuse
pour l’investisseur.
Le privilège de prêteur de deniers
(PPD) remplace avantageusement
l’hypothèque mais le plus souvent, on
ne pourra l’utiliser que partiellement.
Le PPD couvrira la valeur construite de
l’immobilier au jour de la prise de
garantie. Concrètement : pour un
bien de 100 000 E dans l’ancien et
15 000 E des frais accessoires (frais
d’acte et de garantie, rémunération
des intermédiaires…) : le PPD pourra
être pris à hauteur de 100 000 E et
une hypothèque complémentaire
pour 15 000 E, le montant des frais.
Dans le cas d’une vente en l’état futur
d’achèvement (VEFA), on considérera
la valeur construite au jour de la prise
de garantie, autrement dit la valeur
payée par l’investisseur le jour de la
signature notariée, et associée au
stade d’achèvement atteint.
Pour l’achat d’un bien en VEFA pour le
même prix, le PPD ne couvrira que la
valeur construite au jour de la signature.
Si le notaire, constatant l’état d’avancement
des travaux, appelle 35% du
prix, soit 35 000 E, le PPD ne couvrira
le prêt qu’à concurrence de ces
35 000 E. Une hypothèque devra
donc être prise pour couvrir les 65 000 E
de valeur restante « à construire », ainsi
que les 15 000 E de frais.
On constate d’après le tableau comparatif
ci-dessus que le coût de la
garantie réelle est plus élevé dans le
cadre de biens achetés en VEFA que
dans l’ancien.
Dans tous les cas, il faut savoir que les
tarifs de ces garanties sont fixés
d’après un barème conventionnel, et
sont une composante non négociable
du coût du crédit.
Afin de se prémunir de toute mauvaise
surprise liée à une provision insuffisante
au jour de la signature notariée, mieux
vaut provisionner l’équivalent du coût
d’une hypothèque. Le montant du
prêt pourra toujours être ajusté à la
baisse au moment de la livraison, si
une partie des fonds n’est pas utilisée.
Trésorerie et vente en VEFA
Le différé d’amortissement
permet de limiter les efforts de
trésorerie en l’absence de revenus
locatif : le client ne paye
que les intérêts sur les sommes
débloquées (ce sont les intérêts
intercalaires) et les cotisations
d’assurance, l’amortissement
du capital est alors reporté au
moment de la livraison du bien,
c’est à dire lorsque l’intégralité
du prêt est débloquée.
On peut également prévoir une
franchise totale. Dans ce cas,
le client ne paie pendant la
construction que ses cotisations
d’assurance. A la livraison, le
total des intérêts intercalaires
non payés par l’emprunteur
depuis la signature notariée est
ajouté au montant du prêt, et
les échéances recalculées en
fonction de ce nouveau montant.
Certains établissements
proposent parfois de prélever la
totalité des intérêts intercalaires
à la livraison, le montant du prêt
restant ainsi inchangé.
TAUX AU 22/3/2005
EURIBOR 3 MOIS : 2.138
EURIBOR 6 MOIS : 2.203
EURIBOR 12 MOIS : 2.363
TEC 10 : 3.74
TEC 5 : 3.15
FLASH :
De nouvelles solutions sont
désormais envisageables
pour financer des
investissements en Corse,
Guadeloupe, Martinique
et Guyane.
N’hésitez pas à nous
contacter pour de plus
amples renseignements.
Vente dans VEFA (35%)
l’ancien
Coût du PPD 1 300 E 830 E
(garantie sur (garantie sur
100 000 E) 35 000 E)
Coût de
l’hypothèque 830 E 1 820 E
(garantie sur (garantie sur
15 000 E) 80 000 E)
Total 2 130 E 2 650 E Û