Évolution du marché des taux :
Au cours du 1er trimestre
2006, la hausse des taux entamée
depuis octobre 2005 s’est poursuivie.
Le début d’année a été
marqué par une augmentation des
indices :
n TEC 10 : 3.30% à 3.80 %
(taux longs)
n Euribor 1an : 2.84 à 3.20%
(taux courts).
Face aux craintes de tensions
inflationnistes dans la zone Euro, la
BCE a procédé le 2 mars dernier à une
nouvelle augmentation de son taux
directeur de 0.25 point (de 2.25% à
2.5%). Les milieux financiers s’attendent
à une nouvelle hausse dans les prochaines
semaines. On notera que si
l’inflation reste contenue, elle demeure
supérieure à l’objectif du pacte de
stabilité (la progression s'est établie au
rythme annuel de 2,2% en mars pour
un objectif de 2%).
Les bonnes statistiques économiques
publiées récemment ainsi
que la forte croissance de la masse
monétaire font craindre à la BCE une
dérive de l’inflation. La stabilisation du
baril de pétrole à des niveaux records
(70$) renforce également ces risques.
Le niveau de prix du brent devrait
perdurer en raison de facteurs politiques
(tensions dans le golfe persique) et
économiques (très forte demande
des pays asiatiques).
Cette hausse des taux
n’affecte pas pour le moment les
places boursières qui continuent leur
progression (ex : CAC 40 + 10,6%
depuis le 31/12/05). Néanmoins,
si cette tendance devait perdurer,
on peut craindre des arbitrages
des investisseurs internationaux
des fonds actions vers des fonds
obligataires.
TAUX AU 7/04/2006
EURIBOR 3 MOIS : 2.764
EURIBOR 6 MOIS : 2.915
EURIBOR 12 MOIS : 3.159
TEC 5 : 3.61
TEC 10 : 3.90
La société civile : un outil fiscal pour les reductions impots
Dans le cadre de la donation,
la constitution d’une société civile
présente un intérêt juridique et
fiscal.
En effet, elle permet de profiter
au mieux des abattements. Tous les six
ans, un abattement de 50,000 euros
par parent et par enfant bénéficiaire
est accordé par la loi dans le cadre de
la donation. Si la donation porte sur
un bien immobilier, il est possible de
donner des fractions de cet immeuble
sur plusieurs années afin de profiter
au mieux des abattements. Toutefois,
cela engendre une situation juridique
complexe de copropriété. Il est donc
préférable d’apporter le bien à une
société civile. La donation étalée dans
le temps portera alors sur les parts
sociales.
Par ailleurs, la donation au
travers d’une société civile permet de
réduire l’assiette des droits de donation.
En effet, la valeur d’un bien est généralement
supérieure à la valeur de la
société qui le détient. Ainsi une décote
de 10 à 15% de la valeur théorique du
bien est couramment pratiquée et
admise par l’administration fiscale.
L’apport du bien à une société civile
permet donc en cas de donation de
réduire l’assiette des droits.
30/09/05 31/12/05 31/03/06
TEC10 3,18 3,3 3,80
E1a 2,32 2,84 3,23
CAC40 4 600 pts 4 720 pts 5 221 pts
Pétrole 62$ 58$ 66$
Parité ?/$ 1,20 1,18 1,21
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L’indice de référence des loyers :
Le 1er janvier 2006, l’indice
de référence des loyers s’est
substitué à l’indice du coût de la
construction comme base pour la
révision des loyers en cours de bail
dans le parc locatif privé.
La loi n° 2005-841 du 26 juillet
2005 relative au développement des
services à la personne et portant diverses
mesures en faveur de la cohésion
sociale, précise dans son article 35
que l’indice de référence des loyers se
substitue à la moyenne associée de
l’indice du coût de la construction en
matière de révision des loyers en cours
de bail. Le nouvel indice se compose
aujourd'hui à 60% de l'indice des prix,
et à 20 % de l'indice du coût de la
construction et pour terminer à 20%
de l'indice des prix d'entretien et de
l'amélioration de l'habitat.
Il était devenu nécessaire de
freiner l’augmentation de l’ancien
indice qui répercutait sur les loyers la
croissance du marché de l’immobilier
et l’envolée des prix des matières
premières. Ainsi, le nouvel indice a
progressé en moyenne annuelle de
2.30% au quatrième trimestre 2005
alors que l’indice du coût de la
construction a progressé de 4.96%
sur la même période.
Le loyer d'un local à usage
d'habitation peut être révisé chaque
année à l'initiative du bailleur, à la
date indiquée dans le contrat de
location ou à défaut, à la date anniversaire
du contrat. Toutefois, le loyer
n'est révisé chaque année que si une
clause du bail le prévoit. En l'absence
d'une clause de révision, le loyer
restera le même pendant toute la
durée du bail.
La méthode décrite ici concerne
exclusivement les locaux d'habitation.
En sont exclus les locaux commerciaux,
les bureaux et les locaux spécifiques
régis par d'autres dispositions
législatives.
On peut se demander si cette
mesure n’intervient pas un peu tard
au regard des données macroéconomiques
puisque le nouvel indice est
fortement corrélé avec l’indice des
prix (60%) et que commencent à
apparaître des craintes de tensions
inflationnistes. En outre, les professionnels
de l’immobilier s’attendent
à un ralentissement de la croissance
de l’indice de la construction, mais
celui ci ne représente plus que 20%
du nouvel indice.