La réforme du crédit hypothécaire
Le Gouvernement français
prépare actuellement un projet
d’ordonnance qui prévoit de réformer
en profondeur le cadre légal
du crédit hypothécaire.
La modification porterait non
seulement sur le domaine d’application
de l’hypothèque mais également sur
la base de garantie.
L’hypothèque pourrait ainsi
être étendue à la garantie du financement
de tout projet personnel (achat
immobilier, travaux ou encore dépenses
de consommation courante) et le
montant du crédit ne dépendrait plus
seulement des revenus mais pourrait
inclure, si l’emprunteur est propriétaire,
la valeur de ses biens immobiliers.
Dans ce nouveau mode de
financement, inspiré des systèmes
anglo-saxons, l'hypothèque serait
considérée comme "rechargeable"
puisqu’à mesure que le prêt serait
remboursé, le souscripteur retrouverait
une nouvelle capacité d'emprunt.
Cette dernière possibilité
implique toutefois la mise en place de
protection pour l’emprunteur (afin
d’éviter notamment les situations de
surendettement). Le rechargement du
crédit n’aurait rien d’automatique et
serait soumis à l’accord du banquier.
Le second volet de ce projet
d'ordonnance porte sur l'hypothèque
inversée (reverse mortgage). Pratiqué
aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, ce
"prêt viager hypothécaire" (PVH),
devrait permettre aux personnes
âgées de percevoir un complément
de retraite sous forme d'un capital.
En contrepartie, elles cèderont leur
bien immobilier à la banque.
Frais de Notaire pour une acquisition d’un bien neuf
Le montant des frais de
notaire est réduit lors d’une acquisition
d’un bien neuf ou pour la
première mutation de ce bien dans
les cinq ans qui suivent son achèvement.
Ils se décomposent de la
manière suivante :
- Émoluments notariés :
Ils sont calculés grâce à un
barème unique fixé par Décret.
Le montant est donc le même quel
que soit le notaire choisi par le vendeur
et/ou l’acheteur.
- Émoluments de formalité :
Le montant de ces frais varie selon les
formalités accomplies par le notaire.
A ce montant, on peut ajouter le remboursement
des frais exceptionnels :
Timbres fiscaux, frais d’état hypothécaire…
- Frais et débours :
Ensemble des frais engagés par le
notaire pour constituer le dossier
(extrait cadastral, état hypothécaire, ...).
- Taxe de publicité
foncière :
Égale à 0,715 %
du prix d'achat hors taxe.
TAUX AU 28/02/2006
EURIBOR 3 MOIS : 2.664
EURIBOR 6 MOIS : 2.783
EURIBOR 12 MOIS : 2.981
TEC 5 : 3.30
TEC 10 : 3.53
Différence de taux entre prêt amortissable et prêt in fine
Dans le cadre d’un prêt
amortissable, l’engagement de
l’établissement prêteur diminue
régulièrement, chaque échéance
étant constituée d’intérêt et de
capital. Aussi, plus on se rapproche
du terme du prêt, plus le montant
du capital restant dû est faible. En
conséquence, le risque supporté
par l’établissement prêteur diminue
avec le temps.
Mais dans le cadre d’un prêt
in fine, ce risque est en théorie
constant jusqu’au terme du prêt,
puisque le remboursement du capital
emprunté intervient à la dernière
échéance.
Le facteur risque étant l’une
des composantes essentielle dans la
détermination d’un taux d’intérêt par
un établissement de crédit, il semble
normal que le taux d’intérêt du prêt in
fine soit supérieur à celui d’un prêt
amortissable.
Etant donné que les établissements
prêteurs exigent le plus souvent
de couvrir une partie de leur risque sur
les capitaux prêtés par l’adossement
d’une épargne existante (contrat
d’assurance-vie, bons de capitalisation,…),
il convient de moduler cette
position concernant le facteur risque
en fonction du montant apporté en
garantie.
Il subsiste néanmoins un
risque de taux plus important pour
l’établissement prêteur dans le cadre
d’un prêt in fine que pour un prêt
amortissable et cela notamment
dans le cadre d’un prêt à taux fixe,
l’engagement de taux portant sur un
montant constant et non dégressif.
Les modalités d’option pour le régime des SARL de famille
La SARL de famille n’est
pas une forme particulière de
société, mais une option fiscale qui
soustrait la Société à Responsabilité
Limitée à l'impôt sur les sociétés.
Les bénéfices relèvent alors de
l'impôt sur le revenu dans la
catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux (BIC), pour chaque
associé, au prorata de ses droits
dans la société.
Par ailleurs, les associés doivent
être unis aux autres, soit par des liens
de parenté directs ou collatéraux
jusqu'au deuxième degré, soit par le
mariage, soit par un PACS. Par
exemple : un père, ses enfants et leurs
conjoints ou un couple marié, leur fille
et ses enfants.
Les modalités diffèrent selon
le moment de l'option pour le régime
des SARL de famille.
- Pour les sociétés déjà
constituées qui optent pour le régime
des sociétés de personnes
L'option :
- Doit être signée par l'ensemble
des associés de la société;
- Doit être adressée au service
du lieu d'imposition de l'entreprise avant
la date d'ouverture de l'exercice auquel
elle s'applique pour la première fois;
- Doit mentionner, la répartition
du capital, les noms, prénoms, adresses
et liens de parenté entre les associés;
- Produit effet tant qu'elle
n'est pas révoquée et n'a donc pas à
être renouvelée à la fin de chaque
exercice.
- Pour les sociétés nouvelles
qui souhaitent opter dès leur création
pour le régime des sociétés de personnes
L'option peut être formulée
dans l'acte constatant la création de la
société.
Elle produit alors immédiatement
effet, tant en matière d'imposition
des bénéfices que de droits d'enregistrement.
L'acte de constitution de la
société doit alors préciser les liens de
parenté existant entre les associés et
une copie doit en être fournie au service
des impôts auprès duquel sera souscrite
la déclaration de résultat de l'entreprise.
Autres cas :
Transformation d'une société
de personnes sans création d'une
personne morale nouvelle (l'option
doit être formulée dans l'acte qui
constate la transformation).
Cession de parts par l'associé
d'une entreprise Unipersonnelle à
Responsabilité Limitée (EURL) à un
ou plusieurs membres de sa famille
(l'option doit être insérée dans l'acte
de cession).